固定資産税の評価額はどう決まる？知っておきたい計算方法

固定資産税の評価額はどう決まる？知っておきたい計算方法

固定資産税評価額とは固定資産税を徴収する際の資産の評価額になります。固定資産税の額は基本的に固定資産税課税標準額に標準税率の1.4%をかけることで決まります。

税率は自治体によって変わることがあります。

固定資産税課税標準額は固定資産税評額と同額か、軽減措置がある場合はこれを行うことで決まります。つまり、固定資産税評価額が固定資産税の税額を決める基準になるのです。

固定資産税評価額は固定資産税の額を決める以外にも不動産取得税や登録免許税を計算する際にも関わってくる重要なものです。これから固定資産税評価額をどのように計算していくのか見ていきましょう。

償却資産の評価額計算式

償却資産の固定資産税評価額は取得した金額を基準にして経年劣化を考慮して毎年一定の割合で減額されていきます。取得した1年目のみ半年使用したものと考えて原価率は半分になります。

計算式は最初の年が
評価額 ＝ 取得価額×｛１－（減価率÷２）｝

それ以降が
評価額 ＝ 前期の価格×（１－減価率）
になります。

土地の評価額計算式

土地の固定資産税評価額は目安としてその土地の時価の70％位になるように、調整されていますが、正確に知るためには計算する必要があります。

土地の評価額の考え方は単位面積あたりの価格と面積で決まるというのが基本です。

そのため、土地の単位面積当たりの価格に面積をかければ、評価額になると考えがちですが、土地の形状によって価値が下がる場合もありますので、その分の補正を行う必要があります。

計算式は
「路線価×面積×奥行補正率」
になります。

路線価とは、三年毎に決められる単位面積あたりの土地の価格のことで、土地の用途やどの路線に面しているかによって価格が決まります。

土地が使えにくい場合などは価値が下がりますので、その補正を行うのが奥行価格補正率になります。

土地が複数の道路に接している場合は価値が上がりやすく、奥行きが長い場合や道路に接している面が短い場合、土地の形がいびつな場合は価値が下がりやすいです。

ただし奥行補正率は、0.80から1.00と決まってきますので、補正率で評価額が上がる事はなく、価値が下がる場合も最大で20%になります

建物の評価額計算式

建物の評価額の考え方の基本は評価額を決める時点で、その建物と同じもの再建築した場合の金額を考え、建物を建ててからの年数によって経年劣化による減額を行うと言うものです。

計算式は、「単位当たり再建築費評点×評点一点当たりの価格×床面積 ×経年減点補正率」
になります。

再建築批評点は再建築した場合の金額を考えるために必要な数字ですが、屋根や壁、床など各部分や工事についてなど建物を建てる際の様々な要素を考えた上で、決まるとても複雑なものです。

また、評価を行う時点で再建築した場合を基準に計算を行いますので、建築費が高騰していると減額を行っているのに、実際に建てた時よりも高額になってしまう場合も考えられます。

そのため、建物の評価額に関しては前回の基準値より値上がりしていた場合は、免税になることになっています。

まとめ

固定資産税評価額の計算は、償却資産と土地に関しては計算も比較的簡単で、路線価や奥行補正率も調べることが出来るのでかなり正確に計算できます。しかし、建物の評価額の計算はとても複雑で素人には難しいです。

建物の評価額に関しては、専門家に相談した方が良いでしょう。”